Аренда помещения для бизнеса с нуля: от поиска до подписания договора

Когда вы только планируете начать свое дело, перед вами стоит целый ряд задач: определиться с направлением, зарегистрировать предпринимательство или компанию, выбрать налоговый режим, получить разрешения, нанять сотрудников. Далеко не последнее место в этой цепочке занимает решение вопроса – где найти помещение в аренду для бизнеса? На первый взгляд ничего сложного: ищем в интернете подходящий объект, заключаем договор и начинаем вносить платежи. На деле же есть ряд нюансов, о которых и поговорим в нашей статье.

Содержание:

• Где найти помещение
• Как выбрать место для бизнеса
• Осматриваем объект
• Какие документы нужны арендатору для заключения договора аренды нежилого помещения
• Из чего складывается арендная плата за нежилое помещение
• Может ли арендодатель повысить арендную плату в период действия договора аренды
• Как взять в аренду помещение у государства
• Вывод

Где найти помещение

У вас есть два варианта. Первый предполагает больше времязатрат, второй – затрат финансовых. Рассмотрим их подробнее.

Вариант 1: самостоятельный поиск

Осуществляется через сайты-агрегаторы недвижимости (Циан, Яндекс Недвижимость), доски объявлений (Авито), некоторые государственные порталы (МСП.РФ, центры поддержки предпринимательства).

Плюсы – вы можете выбрать объект, подходящий по всем параметрам, и сэкономить на услугах посредника. Минусы – хорошие предложения быстро разбираются, придется потратить время на поиск (оптимально – от двух до четырех часов в день) и на переговоры с потенциальным арендодателем.

Вариант 2: через агента

Специалист по недвижимости возьмет поиск на себя, а затем вы посетите несколько объектов и выберете оптимальный. Плюс – не нужно тратить много времени. Минусы же включают необходимость оплаты комиссионных (от 50% до 100% стоимости первого месяца аренды). Кроме того, перед тем как найти помещение для бизнеса вам еще предстоит выбрать агента с хорошей репутацией, и убедиться, что он знает район и обладает информацией о проходимости точки.

Как выбрать место для бизнеса

Отталкивайтесь от вашего направления работы. К примеру, центр города – очевидное место для открытия бара, кафе, лавки с сувенирами, однако и арендная плата будет соответствующая. Спальные районы – для торговли продуктами, а также бьюти-салонов, спортзалов.

Стратегия «голубого океана»: как перестать конкурировать и создать свой рынок

Определившись с районом, следующим шагом будет выбор оптимального места. Предположим, вы открываете небольшое кафе. Убедитесь, что выбранное место является проходным и расположено по пути следования к местам работы (бизнес-центры, государственные учреждения), учебы (вузы, колледжи), досуга (парки, скверы). Если же планируете торговать специализированными товарами (например, снаряжение для альпинизма), проходимость не важна – покупатели будут приезжать из других районов.

Учитывайте, что проходимость – это не что-то абстрактное, а вполне измеримая величина. Перед тем как арендовать понравившееся помещение для бизнеса, рекомендуем посетить локацию, расположиться напротив и посчитать, сколько людей проходит рядом со входом. Считать прохожих лучше всего три раза в день – утром, в обед и вечером, а место посетить необходимо в будний и выходной – чтобы понять динамику.

Прогуляйтесь по району или используйте сервисы геолокации, чтобы найти конкурентов. Загляните в их торговые точки и изучите цены. Если ваше предложение сопоставимо по цене, но лучше по качеству, покупатели пойдут к вам. Не бойтесь открываться в окружении двух-трех конкурентов – это взаимно усиливает трафик. И, напротив, если по соседству расположены торговые точки из других ниш, это может негативно сказаться на продажах. Например, компьютерная мастерская вряд ли привлечет клиентов соседних спортзалов или студий пилатеса.

Осматриваем объект

Итак, вы нашли идеальное помещение, но, перед тем как заключать договор аренды, его следует осмотреть и убедиться, что у него есть все необходимые коммуникации.

Первым делом обращаем внимание, где расположен вход. Например, если вы открываете кафе или кондитерскую, вход должен быть с улицы – с оживленной пешеходной зоны, где проходит основной поток людей, а не с тыльной стороны здания. Само собой, вход должен быть удобным и безопасным.

Если открываете торговую точку средних масштабов (например, магазин), важно убедиться, что у здания имеется зона разгрузки, куда будет доступ у грузовиков поставщика.

Джон Пирпонт Морган: биография

Важный, но не обязательный элемент – наличие парковки у здания. Ранее мы рассказали, что размещать точку следует в местах с высокой проходимостью (и это до сих пор так), но иногда парковка может увеличить количество клиентов. Например, водитель увидит яркую вывеску вашей кофейни еще с дороги, а тут и парковка под рукой. Работает не всегда и не везде – трафик в миллионниках и небольших / средних городах отличается.

Говоря о вывеске (рекламе), важно отметить, что для ее размещения на фасаде жилого дома потребуется разрешение от собрания жильцов, а иногда и от городской или районной администрации. Узнайте условия заранее.

Аналогично и с кондиционерами – не во всех помещениях их можно размещать снаружи. Лучше узнать заранее, чтобы в преддверии летнего сезона не получить неприятный сюрприз.

Также обязательно проверьте, сколько киловатт электроэнергии доступно в вашем помещении. Эта информация обычно вносится в договор аренды, но пригласить электрика для замера лишним не будет. Лучше перестраховаться, чтобы ваш новый кофейный аппарат не вырубил свет в самый разгар утренней очереди за эспрессо.

И последнее, но не по важности, – это наличие мокрой точки, включающей раковину и туалет. Для общепита с количеством посадочных мест менее 25 допускается общая уборная для посетителей и персонала.

Какие документы нужны арендатору для заключения договора аренды нежилого помещения

Их не так много:

• ваш паспорт;
• данные о бизнесе – достаточно актуальной выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
• доверенность – если договор подписывает ваш представитель.

Однако предусмотрительный владелец бизнеса, даже если договор заключается через агента, должен знать, какие бумаги, в свою очередь, требуются от арендодателя, и какие проблемные моменты можно в них увидеть. Вот перечень:

• паспорт подписанта;
• сведения из ЕГРЮЛ/ЕГРИП – актуальность можно определить, исходя из даты выписки (вы также можете самостоятельно проверить данные о компании / ИП через сервис ФНС);
• доверенность – если подписывает представитель (проверьте, совпадают ли данные в доверенности с паспортными, а также убедитесь в наличии соответствующих полномочий);
• техплан помещения – сравните, совпадает ли планировка в документации с фактической;
• договоры с обслуживающими организациями – вывоз мусора, дератизация, дезинфекция, дезинсекция и т.д.

Как запустить свой бренд одежды с нуля: от идеи до первой продажи за 3 месяца

Если есть сомнения, лучше обратиться к профессиональному юристу. Это поможет исключить проблемы в будущем.

При заключении договора на срок 1 год или более требуется его регистрация в Росреестре. Сделать это можно в МФЦ, через онлайн-сервисы Росреестра или при личном обращении в ведомство. Заявителем может выступать как арендодатель, так и арендатор. При этом уплачивается госпошлина – 44 тыс. руб. для юрлиц, 4 тыс. руб. для физлиц. Если договор заключается менее чем на 1 год (или договор бессрочный), регистрация не требуется.

Уверены, вы уже поняли, что условие о сроке действия должно быть включено в договор обязательно. Среди других обязательных положений – адрес, метраж, кадастровый номер. Также проверьте, включено ли условие о том, что объект передается в аренду без обременений.

Следующее обязательно положение – размер и сроки внесения платы. Поскольку арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной (подробнее расскажем ниже), целесообразно предусмотреть разные сроки для их внесения. К примеру, до 15 числа вносится фиксированный платеж, до 25 – переменная часть.

Будьте внимательны при изучении раздела, затрагивающего права и обязанности сторон. Целесообразно избегать общих формулировок образца «арендодатель отвечает за капитальный ремонт». Правильным будет добавить конкретики, например, «арендатор отвечает за исправность кондиционеров, вытяжек, вентиляции, пожарного оборудования».

Убедитесь, что в договоре нет каких-либо скрытых платежей, а также – что условия, предусматривающие штрафы, прозрачны и выполнимы. В завершение проверьте корректность заполнения раздела «Стороны договора», куда вносятся данные из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, контактные данные, банковские реквизиты, ФИО и подписи сторон.

Из чего складывается арендная плата за нежилое помещение

Фиксированная сумма

Вы оплачиваете ее ежемесячно, вне зависимости от заработка. Цена определяется, исходя из рыночной стоимости, метража, локации.

Переменная часть

Это процент от продаж. Представим, что вы открываете кофейню: фиксированный платеж составляет 80 тыс. руб. в месяц плюс 9% от выручки. За июль 2025 вы заработали 168 тыс. руб. – арендная плата составит 95 120 руб. (80 000 + 15 120).

Аутсорсинг бухгалтерского учета: что это такое, преимущества и недостатки

Услуги ЖКХ

Чаще всего их оплачивает арендатор, но закон не накладывает ограничений на распределение платежей с арендодателем. Само собой, если последний согласен.

Может ли арендодатель повысить арендную плату в период действия договора аренды

Да, такое право закреплено п. 3 статьи 614 ГК РФ. Размер и сроки повышения арендной платы прописываются в договоре, но если это не предусмотрено договором, плата может быть изменена только по согласованию с арендатором и не чаще, чем один раз в год.

Может возникнуть еще один тематический вопрос – на сколько арендодатель может повысить арендную плату в одностороннем порядке? Данные правоотношения законом не регулируются, но это не значит, что арендодатель вправе взять цифру «с потолка». Повышение арендной платы должно быть обосновано привязкой к экономическим показателям, таким как индекс потребительских цен (инфляция), ключевая ставка ЦБ РФ или рыночная стоимость аренды. Теоретически арендодатель может установить любой размер платы, но он должен действовать добросовестно и разумно (статья 10 ГК РФ). Чрезмерное повышение может быть оспорено арендатором в суде как злоупотребление правом.

Как взять в аренду помещение у государства

Если ваш бизнес включен в Реестр МСП, арендовать помещение вы можете у государства. Затраты при этом существенно ниже, чем при аренде у частных лиц, но придется участвовать в тендерной процедуре.

Перечень актуальных лотов доступен на площадке ГИС Торги. В поле для поиска введите «аренда», а в выпадающем окне справа выберите «недвижимость». Нажмите «Поиск». Далее детализируйте условия поиска по фильтрам слева от списка объектов. Здесь можно выбрать форму торгов, субъект расположения имущества, тип объекта и другие ключевые фильтры.

Чтобы участвовать в тендерах, потребуется квалифицированная электронная подпись – оформляется в удостоверяющих центрах. Далее проходим аккредитацию на площадке для торгов – подаем онлайн-заявку, к которой прикладываем свежую выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, заявления по списку (об отсутствии банкротства / процедуры ликвидации / приостановления деятельности), а также учредительные документы (актуально для юрлиц). Ждем модерации, и готово – теперь можно участвовать в торгах.

Сила ценностей: как корпоративная культура влияет на процветание компании

Вывод

Рассказали о выборе подходящего помещения для вашего бизнеса: где найти, на что обратить внимание при осмотре, какие документы потребуются, из чего состоит арендная плата, а также каких подводных камней следует избегать при подписании договора.

Да, процесс может показаться сложным, но при грамотном подходе вы сможете найти идеальное место для старта или развития своего дела. Подготовьтесь заранее, и тогда аренда станет не головной болью, а уверенным шагом к успеху вашего бизнеса.