Может ли самозанятый сдавать недвижимость в субаренду — что разрешено, а что грозит штрафом
Пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливает право арендатора сдавать имущество в субаренду (поднаем), если на это имеется согласие арендатора. Предположим, что вы самозанятый: можете ли вы сдавать в субаренду арендуемое помещение? Да, но есть нюансы.
Содержание:
- Только жилая недвижимость
- Налоговая отчетность
- Что будет, если СЗ нарушит букву закона
- Что говорит закон об аренде самозанятыми коммерческих помещений
- Вывод
Только жилая недвижимость
Как самозанятый (СЗ), вы вправе сдавать в наем или поднаем исключительно жилые объекты. Для субаренды, как уже отметили выше, необходимо согласие арендодателя.
Под жилыми помещениями закон понимает дома, квартиры или части таких помещений, например, отдельные комнаты. Коммерческие объекты – это, в свою очередь, офисы, склады и т.д. Кроме того, СЗ не вправе сдавать земельные участки.
При сдаче объекта в субаренду или аренду для самозанятых особое значение имеет соблюдение лимита по годовому доходу – 2,4 млн руб. Если данная отметка будет превышена, право на применение налога на профессиональный доход (НПД, единственный налоговый режим, доступный СЗ) прекратится. Придется зарегистрировать ИП на упрощенке или патенте.
Налоговая отчетность
В отличие от ИП и юрлиц, самозанятые не сдают в ФНС каких-либо деклараций. Единственная отчетность – чеки, формируемые СЗ через сервис «Мой налог» после поступления оплаты. Чек автоматически уходит в ФНС для расчета налоговой базы, также его необходимо направить лицу, от которого поступила оплата. В нашем случае – арендатору.
Налог за текущий месяц уплачивается до 25 числа следующего месяца. Если арендатор – физлицо, применяется ставка 4%, ИП или компания – 6%.
Что будет, если СЗ нарушит букву закона
Как вы уже поняли, ответ на вопрос: «Может ли самозанятый сдавать нежилое помещение в субаренду?» – однозначное «нет». Если СЗ игнорирует законодательные требования и фактически ведет предпринимательскую деятельность, сдавая коммерческий объект в аренду / субаренду, ФНС оштрафует его на 10% от дохода (но не менее чем на 40 тыс. руб.). Кроме того, будут доначислены НДС и НДФЛ.
В дополнение – штраф за неуплату налогов: 20% – при неумышленном нарушении, 40% – если СЗ допустил нарушение осознанно.
Что говорит закон об аренде самозанятыми коммерческих помещений
В данном случае каких-либо ограничений нет. Между ИП (или компаний) и самозанятым заключается стандартный договор аренды / субаренды нежилого помещения. СЗ вносит регулярные платежи за наем, оплачивает ЖКУ, если это установлено договором, и ведет в помещении свою коммерческую деятельность.
Следует учитывать, что расходы на аренду и коммуналку не снижают налогооблагаемую базу СЗ, как, например, на упрощенке 15% «Доходы минус расходы». Даже если за год вы заработаете 2,9 млн руб., из которых 600 тыс. – расходы на аренду и ЖКУ, вы утратите право на применение НПД.
Вывод
Самозанятый вправе сдавать жилую недвижимость в субаренду, коммерческую – нет. За нарушение требований ФНС выпишет штраф, в дополнение к которому придется уплатить недоимку по НДС и НДФЛ.
При аренде нежилого помещения, например, под офис, ограничений для СЗ нет, однако следует учитывать, что расходы на аренду не снижают налогооблагаемую базу.