Что делает аренду у города выгодной, даже если ставка в 2 раза выше рыночной?
Поиск коммерческого объекта у частников с наиболее выгодной арендной ставкой – устоявшаяся тенденция. Но иногда бизнес проявляет готовность взять в аренду городскую недвижимость по ставкам, существенно превышающим коммерческие предложения. Такой подход – не следствие недальновидности, а как раз наоборот. Разбираемся в теме.
Содержание:
- Общая картина в 2025
- Как взять в аренду помещение у администрации города
- Почему арендатор готов переплачивать?
- Вывод
Общая картина в 2025
Сегодня рынок недвижимости под коммерцию пребывает в состоянии стабилизации. Многие зарубежные бренды ушли из РФ – это открыло новые возможности для российского бизнеса. Вместе с тем усилилась конкуренция за площади, особенно в производственном и складском сегментах. Увеличивается и спрос на площадки с хорошей проходимостью под торговлю. Вполне ожидаемо, что ценник на коммерческие объекты увеличивается.
Стандартный вариант поиска площадей – поиск через онлайн площадки вроде Циан или Авито. Далее заключается договор с арендатором – длительный (на 1 год или более – требуется регистрация в Росреестре) или краткосрочный (до 1 года – регистрация не нужна). Часто долгосрочная аренда предполагает дополнительные расходы на ремонт помещения и индексацию арендной платы. Арендатор несет существенные затраты, но не становится владельцем объекта. Если же он изъявляет желание купить этот объект, внесенная ранее арендная плата не будет учтена при расчете стоимости.
Есть ли альтернатива? Да, это аренда помещений от города с последующим правом выкупа. Среди лотов часто попадаются интересные предложения. Не менее часто такие площади требуют серьезного ремонта, но выкупить их у государства будет существенно выгоднее, чем у частника.
Как взять в аренду помещение у администрации города
В отличие от аренды площадей, находящихся в частной собственности, сделки с городской коммерческой недвижимостью выглядят иначе. Договор заключается на длительный срок, а арендная плата, которая часто в несколько раз выше рыночной, исключает резкое повышение ставок.
Искать информацию о порядке аренды нежилого помещения от города с последующим правом выкупа следует на официальных сайтах органов власти (комитетов, департаментов) в сфере имущественных отношений. Единого федерального порядка не предусмотрено – правоотношения находятся в ведении субъектов РФ, однако общие положения имеются:
- Приобрести объект в собственность можно через определенное время, в течение которого вы арендуете его. К примеру, в Москве это 1 год. Общие правила устанавливает статья 3 ФЗ-159.
- У вашего бизнеса отсутствуют долги по платежам в бюджет.
- Ваш бизнес включен в реестр МСП.
Для поиска объекта под аренду используйте ГИС Торги. Укажите в поле для поиска «Аренда», а в выпадающем окне справа выберите «Недвижимость». По нажатию «Поиск» будет сформирован список объектов. Далее вы можете детализировать его при помощи фильтров, расположенных справа: тип объекта, формат тендера, субъект расположения и т.д.
Чтобы участвовать в торгах на площадке, потребуется квалифицированная ЭЦП – ее можно оформить в удостоверяющих центрах. Далее следует регистрация в ГИС Торги – необходимо заполнить онлайн-заявку, приложить к ней заявления (о том, что ваш бизнес не проходит процедуру банкротства, не находится в стадии ликвидации, а также о том, что деятельность не приостановлена), учредительные документы (если у вас юрлицо). После модерации вы сможете подавать заявки на участие в заинтересовавших вас лотах.
Изучив предложения, вы отметите, что арендная плата за городские объекты часто выше, чем на частные. Это объясняется тем, что плата привязана к кадастровой стоимости объекта – из-за этого, особенно в больших городах, она может быть выше рыночной. Стоимость аренды дополнительно увеличивается из-за формата торгов – несколько потенциальных арендаторов соревнуются, предлагая свою цену, что естественным образом повышает ценник.
По завершении торгов, в случае если ваша заявка выиграла, вы получаете помещение от города в аренду, заключаете договор с собственником и начинаете двигаться к выкупу. Напомним, что согласно ФЗ-159 минимальный срок аренды для последующего оформления права собственности – 1 год.
Последующая процедура выкупа выглядит следующим образом. Вы обращаетесь в орган власти, ответственный за имущественные отношения, и подаете заявку на арендуемый объект. Ведомство проверяет вас на соответствие требованиям (указали их ранее) и выносит решение. Если решение положительное, привлекается оценщик. Специалист выезжает на объект с целью осмотра и определения рыночной стоимости.
В случае с выкупом тендерная процедура, как при аренде, не применяется. Стоимость площади можно оплатить полностью или частями – на протяжении пяти-семи лет по ставке 1/3 от ключевой.
Почему арендатор готов переплачивать?
Несмотря на высокую стоимость аренды и необходимость участвовать в тендерах, государственные объекты привлекательны для малого и среднего бизнеса. Вот основные причины.
Возможность оформления в собственность
Государственная аренда предоставляет уникальную возможность преимущественного выкупа объекта на льготных условиях. Это позволяет предпринимателям постепенно стать собственниками недвижимости, распределяя платежи на длительный срок. Например, вместо покупки помещения за 500 тыс. рублей сразу, можно оформить рассрочку, минимизируя единовременные затраты.
Юридическая надежность и прозрачность
Аренда у государства исключает риски, связанные с сомнительной историей объекта. В отличие от частных собственников, где возможны проблемы с документами или спорами о праве собственности, государственные помещения проходят строгую юридическую проверку, гарантируя чистоту сделки.
Престижные локации и высокий трафик
Городские объекты могут быть расположены в знаковых местах, таких как центральные улицы или зоны с большим потоком туристов. Такие локации усиливают имидж бренда и привлекают клиентов. Частные владельцы редко сдают подобные помещения, а их покупка требует значительных инвестиций.
Долгосрочная стабильность аренды
Аренда у государства обеспечивает предсказуемые условия и возможность заключения договора на пять-десять лет. Это особенно ценно для бизнеса, вкладывающегося в ремонт или развитие бренда. В отличие от частных арендодателей, которые могут внезапно изменить условия, органы власти действует строго по установленным правилам, гарантируя стабильность при соблюдении обязательств арендатором.
Вывод
Аренда у города, несмотря на более высокие ставки, привлекает возможностью выкупа в собственность на льготных условиях, юридической чистотой и долгосрочной стабильностью. Эти преимущества делают ее выгодным выбором для малого и среднего бизнеса, ориентированного на устойчивый рост и минимизацию рисков.